Рынок жилья — сквозь розовые очки

Фото pixabay.com

Наблюдая за количеством сделок с жильем в Литве и рекордным ростом цен, сложно заподозрить, что страну потрясла пандемия, а экономика находится в состоянии рецессии. Многие задаются вопросом, есть ли объективные причины, объясняющие такие тенденции, или просто ожидания покупателей и рынок жилья не соответствуют реальности.

Весной прошлого года во время первого карантина резко упало количество сделок с жильем, на короткое время немного упали стоимость жилья и цены на аренду квартир. Этим шок и закончился — к концу года мы увидели новые ценовые рекорды во многих секторах, а вторая волна пандемии и карантин нисколько не уменьшили желания жителей приобретать жилье. Рационально ли такое поведение покупателей?

Два лица кризиса

Несмотря на второй карантин, в начале этого года ожидания населения и особенно оценка перспектив роста личных доходов улучшились и превысили долгосрочный исторический средний показатель. Это не иррациональные ожидания или массовая мода на розовые очки.

Прежде всего важно отметить, что мы переживаем очень нетипичный кризис: в прошлом году средняя заработная плата выросла почти на десятую часть, а занятость снизилась незначительно — всего на 1,4 процента. Скачок зарегистрированной безработицы выглядит устрашающим, но ее искажают вернувшиеся из эмиграции или вышедшие из тени лица.

Даже во время второго карантина может показаться, что большая часть экономики остановлена, но неработающие магазины непродовольственных товаров, салоны красоты, рестораны, торгующие едой навынос, и пустые отели составляют менее десятой части экономики Литвы. Многие другие отрасли работают, процветают, создают рабочие места, повышают заработную плату.

Живут настроением конца пандемии

Важно отметить, что многие жители уже видят свет в конце туннеля — вакцинация, которая положит конец пандемии, освободит население и оживит переживающие глубокий кризис секторы бизнеса. Приобретение недвижимости обычно является долгосрочным вложением средств, поэтому многие рационально мыслящие покупатели склонны игнорировать краткосрочные проблемы.

О стабильном финансовом состоянии многих жителей также свидетельствует статистика вкладов — за последний год вклады населения увеличились на одну пятую, или на 3 миллиарда евро. Видя энтузиазм центральных банков по увеличению денежной массы и учитывая обещания банков держать процентные ставки на чрезвычайно низком или даже отрицательном уровне, часть населения рассматривает покупку жилья как средство защиты от возможного роста инфляции и обесценивания денег.

Таким образом, с учетом улучшения экономических перспектив, роста доходов населения, больших финансовых резервов и малой вероятности экономического спада, наверное, в ближайшем будущем не следует ожидать снижения активности на рынке жилья.

Доступность жилья – на пике

Несмотря на рекордную активность и рост цен, многие фундаментальные индикаторы показывают, что рынок жилья в Литве не перегрет. Доходы населения в последние годы росли такими же темпами, что и цены на квартиры, поэтому доступность жилья остается близкой к рекордной.

Цены на аренду росли такими же темпами, как и цены на жилье, а это означает, что большая часть активности на рынке жилья была обусловлена ​​динамикой населения, ростом доходов и спроса, а не инвестиционным спросом.

Следует обратить внимание, что рекордно высокая доля жилья приобретается не за счет заемных средств, а за счет собственных средств — в прошлом году всего 40% сделок финансировались за счет ипотеки. Жители не склонны брать на себя чрезмерные риски, например, как минимум последние пять лет клиенты Swedbank берут кредит на жилье в среднем в размере 76% от стоимости жилья. Средний первоначальный взнос по кредиту увеличился на пятую часть до рекордных 23 тыс. евро.

Какой риск наиболее реален?

Тем не менее, новые тенденции в покупке жилья, когда приобретается квартира, существующая пока только на чертежах, предполагают, что энтузиазм и поспешность, особенно среди тех, кто покупает не первое жилье, могут быть чрезмерными. Рынок жилья могли бы охладить, например, мутации вируса и вновь отдаляющаяся перспектива прекращения пандемии.

Однако наиболее вероятным риском является не рецессия, а перегрев экономики: по мере того, как мировая экономика восстанавливается и продолжается ее стимулирование, инфляция, которая уже заметна на рынках недвижимости и финансовых рынках, продолжит расти.

И хотя ожидается, что процентные ставки не вырастут еще как минимум три года, ожидаемый призрак инфляции заставит центральные банки говорить о более высоких процентных ставках. Многие отвергают такую ​​возможность, так как не видели такого явления, как рост процентных ставок, более десяти лет. Однако эти риски не следует игнорировать, и заемщик должен знать, что цена денег через несколько лет может быть намного выше, чем сегодня.

Нериюс Мачюлис, главный экономист Swedbank

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.