Все меньше вильнюсцев полагает, что жилье подорожает

Как и полагалось, в первом квартале этого года надежды жителей на изменения цен на жилье стали немного скромнее. Проведенный в марте по заказу банка SEB опрос показал, что 54% опрошенных жителей страны считают, что жилье в ближайшие двенадцать месяцев подорожает, 13% опрошенных считают, что подешевеет, одна четвертая не надеется, что цены изменятся, а остальные 8% не высказали мнения по этому вопросу. Поэтому разница между думающими, что жилье подорожает или подешевеет, сократилась до 41%. В последний квартал прошлого года эта разница была 46%, а год назад – 48%.

Более значительные изменения относительно цен на жилье отмечены при опросе жителей Вильнюсского региона. В течение квартала число полагающих, что жилье в Литве подорожает, сократилось с 64% до 58%, а за год часть таких респондентов уменьшилась на 11 процентных пунктов. Правда, число ожидающих, что цены на недвижимость снизятся, не изменилось и было на уровне 12%. Разница между теми, кто думает, что жилье подорожает или подешевеет в течение квартала, сократилась до 6%, а в течение года – на 11 процентных пунктов, до 46%.

Изменения ожиданий жителей показывают преобладающие в публичном пространстве мнения экспертов о возможном направлении рынка жилья – цены на жилье в Литве будут расти  медленнее, кое-где могут и несколько снизиться, однако средняя цена на жилье в стране все-таки должна быть выше, чем в прошлом году. Статистика показывает, что начало года, по крайней мере, на рынке жилья хуже, чем год назад – за два месяца 2018 года в стране заключено  примерно на 8% меньше сделок покупки квартир, а в Вильнюсе спад еще больше. Средняя цена продажи квартир в этом году также растет медленней – по данным Ober-Haus, в столице средняя цена на жилье в феврале была на 2,8% выше, чем год назад. Больше оптимизма в Каунасе, где цена за год повысилась на 4,9%.

Можно утверждать, что такое замедление роста цен на жилье в Вильнюсе на пользу самому рынку, потому что это удерживает компании по развитию жилья от авантюрных решений и уменьшает число спекулятивных покупателей. Хотя несколько уменьшившийся, однако такой спрос на жилье, когда покупается 250-300 квартир новой постройки в месяц, не должен пугать крупных строителей недвижимости. Кстати, не следует забывать, что на вильнюсском рынке жилья цены и количество сделок начали расти намного раньше, чем на остальной территории Литвы, поэтому если столичные покупатели решили передохнуть, в других местах рынок жилья продолжает двигаться вперед. Например, в Каунасском регионе по причине улучшающихся экономических перспектив цена на жилье растет наиболее быстро, чем в других крупных городах.

Пока экономика Литвы растет, доходы жителей увеличиваются, и пока нет серьезных признаков того, что на финансово-кредитных рынках ситуация ухудшится, невелика вероятность того, что цена на жилье в ближайшие годы резко подешевеет. С другой стороны, статистика Банка Литвы показывает, что средняя норма нового кредита на жилье, когда кредитные проценты изменяются, повысилась, поэтому брать кредит на приобретение жилья стало дороже. Это не должно удивлять, потому что портфель жилищных кредитов растет быстрее, поэтому повышается риск выдавать кредиты, которые в будущем не будут возвращаться вовремя, а с повышением риска понемногу растет кредитная маржа.

Поэтому утверждать, что цены на жилье в Литве слишком высокие, а ситуация на рынке напоминает ту, которая была накануне финансового кризиса 2008 года, это неточно.

Во-первых, в отличие от многих государств Евросоюза, цены на жилье не вернулись на уровень того времени.

Во-вторых, показатели доступности покупки жилья намного лучше, чем тогда, и по сравнению с большинством стран ЕС, приобрести жилье, как бы на это ни жаловались жители, не так и трудно.

В-третьих, на рынке недвижимости намного меньше денег спекулирующих покупателей, кроме того, требования на кредиты для приобретения жилья намного строже. Однако то, что во многих государствах мира из-за дешевизны кредитов цена на приобретение недвижимости уже бьет все рекорды, показывает, что в следующем году, скорее всего, повышающиеся проценты начнут оказывать положительное влияние на этот класс недвижимости.

Во втором квартале 2018 года надежды жителей на изменение цен на жилье, скорее всего, еще немного уменьшатся, а то, какой величины будут изменения, будет зависеть от преобладающих в публичном пространстве комментариев экспертов и от того, как на рынке недвижимости будет расти цена жилья нынешней весной.

Репрезентативный опрос жителей Литвы в марте 2018 года по заказу банка SEB проведен компанией изучения рынка и общественного мнения Baltijos tyrimai. Всего было опрошено 1005 жителей в возрасте 15-74 лет в 112 местностях страны.

Тадас ПОВИЛАУСКАС, главный аналитик банка SEB