Согласно последним данным индекса доступности жилья банка Swedbank, чрезвычайно быстрый рост цен на жилье еще больше сократил возможности жителей Литвы приобрести его. В последние месяцы стали появляться первые признаки охлаждения рынка – количество сделок с жильем сократилось, а интерес к еще не построенному жилью стремительно падал. По мнению экономистов банка Swedbank, ухудшение ожиданий, рост процентных ставок и другие факторы могут усилить негативные тенденции на рынке жилья.
«Цены на жилье в крупных городах Литвы продолжают достигать новых высот. По данным Центра регистров, во втором квартале этого года в Вильнюсе зарегистрирован почти 20% годовой рост цен на квартиры. В Каунасе и Клайпеде рост цен не сильно отставал — здесь цены выросли почти на 15 процентов», — отметил старший экономист Swedbank Витянис Шимкус.
Экономист отмечает, что отчасти цены на рынке жилья толкает вверх инерция постпандемического бума, поскольку застройщики не смогли вовремя предложить рынку достаточное количество нового жилья, а возникший в результате дефицит укрепил переговорную позицию продавцов. Ситуацию усугублял и поток украинских беженцев, неожиданно повысивший спрос на жилье.
Жилье становится все более недоступным
«Хотя зарплаты в крупных городах страны по-прежнему растут относительно быстрыми темпами, на 10-12 % в год, даже этого роста заработной платы недостаточно, чтобы догнать инфляцию и рост цен на жилье. Кроме того, средние процентные ставки на жилье за квартал выросли на полпроцента до 2,7 процента, суммарно эти факторы уменьшили возможность жителей Литвы приобретать жилье», – комментирует В. Шимкус.
Индекс доступности жилья, рассчитываемый экономистами Swedbank, ухудшается с конца 2020 года. По сравнению с прошлым годом среднее домохозяйство Вильнюса во втором квартале этого года могло купить на 7 кв. м жилья меньше, площадь доступного жилья в Каунасе уменьшилась на 4 кв. м, доступная площадь в Клайпеде сократилась меньше всего – на один квадратный метр.
«Появляется все больше признаков того, что высокие цены на недвижимость отпугивают покупателей. Застройщики заявляют о замедлении темпов резервирования квартир в новостройках, понемногу восстанавливается предложение непроданного жилья», — говорит В. Шимкус.
По его словам, официальное количество сделок за последние месяцы снизилось и вернулось к уровню 2019 года. Эти факторы говорят о том, что период головокружительных скачков цен закончился и в будущем мы увидим гораздо более умеренные тенденции. Экономисты Swedbank прогнозируют, что доступность жилья ухудшится до конца этого года из-за роста процентных ставок, но ситуация должна стабилизироваться уже в следующем году.
Скачок процентных ставок
Усилия Европейского центрального банка (ЕЦБ) по сдерживанию инфляции и инфляционных ожиданий уже ощущаются держателями ипотечных кредитов.
«Межбанковские процентные ставки, которые почти десятилетие были близки к нулю или ниже нуля, в этом году подскочили. В настоящее время трехмесячный Euribor составляет около 1,1%, а шестимесячный Euribor, связанный с большинством жилищных кредитов, достигает 1,7%», — сказал главный экономист Swedbank Нериюс Мачюлис.
По мнению экономистов Swedbank, такое повышение процентных ставок не окончательное. Рынки ожидают, что к концу года ЕЦБ повысит базовые процентные ставки как минимум еще на 1,25%, и не прекратит повышать их и в следующем году.
«Если такие планы и ожидания станут реальностью, Euribor приблизится к 3% и большей части населения будет еще труднее приобрести новое жилье. Как бы это странно не звучало, но именно к этому и стремится ЕЦБ — меньшему процветанию, меньшему потреблению, меньшему спросу и, наконец, гораздо более умеренным изменениям цен», — комментирует Н. Мачюлис.
По его словам, центральные банки, к сожалению, осознают, что для гашения инфляции им, возможно, придется повышать процентные ставки, даже закрывая глаза на негативные последствия для экономики.
Экономисты Swedbank прогнозируют, что ЕЦБ повысит процентные ставки в этом году, но не будет повышать их в следующем — из-за уменьшающейся инфляции и вероятного экономического спада возможности и необходимости повышать процентные ставки больше не будет.
Цены на аренду растут, но нехватка жилья остается
В этом году стремительно росла не только стоимость квартир, но и стоимость аренды, отмечают экономисты Swedbank. В настоящее время средняя стоимость аренды одного квадратного метра квартиры в Вильнюсе составляет около 15 евро, что на четверть выше, чем год назад. Стоимость аренды квадратного метра квартиры в Каунасе выросла на пятую часть и в настоящее время составляет около 11 евро.
«Жилье дорожало быстрее, чем стоимость аренды, но большого разрыва между этими ценами не образовалось. Это означает, что на рост цен в последние годы в большей степени повлияли фундаментальные факторы – рост населения в крупных городах, быстро растущие доходы и недостаточное предложение», – комментирует Н. Мачюлис.
Однако, по мнению экономиста, есть явные признаки того, что рост цен на жилье не только выдохнется, но и возможны негативные тенденции.
«Рост процентных ставок, энергетический кризис, снижение покупательной способности населения, опасения рецессии и возможного роста уровня безработицы — все эти факторы ослабят энтузиазм на рынке жилья. Тем не менее масштабное падение цен маловероятно – таких диспропорций на рынке жилья, какие мы наблюдали в 2008 году, нет», – резюмирует главный экономист Swedbank Н. Мачюлис.